万众一心 创变求新

上海万众大厦有限公司经营管理着位于延安西路的万众大厦近1万平方米的商务楼宇。2012年，上海汽车资产经营有限公司收购了万众公司100%的股权，使之成为上汽资产公司的第四家全资子公司。

旧瓶装新酒

万众大厦是上海最早的商务楼宇之一，见证了改革开放以来上海商务写字楼市场的成长。然而，早期商务楼宇的经营管理方式已不能满足现代企业对于办公场所的需求。如何使万众这座老旧的商务中心重新焕发出昔日的风采，成了上汽资产公司接管后经营班子亟须解决的难题。他们在新一届董事会的指导下，描绘了“新万众梦”的蓝图，提出了“业务有新突破、管理有新思路、职工有新面貌、收益有新增长”的“四新”工作思路，以及“提高干部管理能力、提高员工综合素质、提高物业管理水平、提高业外开拓能力”的“四提高”工作方针。

随着控股公司的变更，万众公司的原有管理制度已不能适应母公司的快速发展。万众经营班子对业务流程进行了全面梳理，参照母公司及其他子公司、房产业务部门的成熟制度体系，修订了内部管理制度，规范了各项业务流程，形成了科学的考核机制。新的公司顶层设计在试运行结束后，正式纳入了母公司的一体化业务管理系统。

经营班子根据董事会的要求，提出了物业服务对标甲级写字楼的目标，加大了物业巡查的力度，做到发现问题及时整改，还编撰《万众大厦租户手册》，为大厦内的600余名客户提供人性化的物业服务，赢得客户的好评。

低音谱高调

万众公司原控股方上海拖内公司主营制造业务，而上汽资产公司是以房产经营为主要业务的。在划归上汽资产公司管理后，万众公司的业务地位得到了类似“三产转主业”的提升。两年多来，万众公司营业收入增长了23.14%，利润总额增长了259.4%。

能同时满足高出租率和高收益率的双丰收，才是房产经营的生存之道。而在一味追求高出租率的过去，万众大厦多年以来租金单价几乎维持不变，随着市场价格的上涨和管理成本的提高，公司盈利空间逐年缩水。新的经营班子上任后，借助中介了解并自行走访了周边相仿的商务楼宇，利用SWOT模型进行优劣势分析，及时调整了经营策略。经过两年多的努力，万众大厦出租率仍稳定在98%上下，续租和换商的租金单价增幅却达到了24.5%。

除了调增租金单价以外，营销团队还充分利用大厦资源，按客户需求调剂租赁部位，以小换大或以大换小，挽留了一部分有退租意向的客户。此外，通过改造废弃已久的食堂和使用率不高的会议室，将其作为办公用房出租，以及充分利用底层大堂空间、合理置换设备用房等办法，使大厦的可出租面积又“长”出了许多。营销团队还积极创新工作方法，变被动等商为主动招商，同时与优质中介搭建合作共赢平台，共同开发客户资源；提前向租户发放续租征询函，以便及时做好换租准备，减少空置期的租金损失；制作各类统计表格，实行目视化管理，根据租户的变动及时更新，并在营销团队中形成网络共享；每月有计划、有步骤地调整续租及新客户的租金，全方位预估和把控经济指标，有效保障了当年各项指标的完成率。在企业经济效益不断提升的同时，万众职工的薪资也有了明显增长。

短章育长材

在上汽资产公司“新·心”文化的指引和新一届董事会的领导下，万众公司的经营班子结合自身业务和员工特点，引入了“自信、忠诚、进取、创新”的八字经营理念。公司领导不定期对员工进行家访，每年两次对特殊家庭予以帮困。职工们也积极参与到母公司举办的各项活动和培训中，逐渐融入了“新·心”文化的氛围。两年多来，万众职工勇于劝阻客户的不文明行为、善于发现安全隐患、积极扑救初起火险、在本职工作外主动帮助客户解决难题、多次因拾金不昧收到客户的感谢信等好人好事不断涌现。

部分万众职工还利用业余时间进行专业学习。迄今已有6人取得消防证书，1人考取中级职称，2人备考中级职称，2人被长宁区公安局授予区治安保卫工作先进个人称号，4人被母公司评为先进工作者，1人获集团三八红旗手荣誉称号。

创新理念在创新实践中愈加深化。万众公司经营班子定期听取职工的合理化建议，在优化管理机制、提高业务水平、提升经济效益等方面征集了数十条“金点子”。职工们对照“新万众梦”实施计划，在主题座谈上建言献策，或针对自身差距谈工作方法改进，或围绕业务拓展谈实现“新万众梦”的途径，或从同事的话题中得到灵感，进而提出了更有效的方案。

近谋与远求

在前两年的“四新”工作思路和“四提高”工作方针的基础上，经营班子在今年提出了“业绩争新高、物业争资质、创新争成效、团队争先进”的“四争”工作目标。

万众大厦现有租户大多是中小型企业，行业类型较杂，未能形成集聚效应。借鉴上汽资产公司旗下5大主题园区的成功经验，万众公司董事会提出了“将大厦整合成有行业主题的特色商务楼宇”的经营方案。经过20多年的使用，大厦设施老化、功能落后，与现代标准写字楼的差距日益凸显，很难吸引大型企业入驻。万众营销团队综合考虑了收入与成本因素，提出了“微改造”方案，在确保不降低经营收入的前提下，尝试对空置办公单元进行整修，改善租户的办公环境，而费用可在一两年内通过适当提高租金收回。即将启动的“微改造”，有望使万众大厦的转型升级成为可能。

在一系列创收措施见效后，万众大厦现有的可出租面积已无增长空间，租金价格也没有上升优势，企业的可持续发展面临新问题。要紧跟母公司的发展步伐，就必须跳出现有业务框架，开辟大厦外资源，向市场拓展业务。营销团队设置了专人专岗进行市场调研，以期今后能依托社会资源承接房产租赁及物业服务。

“用新创造价值，用心经营未来”是上汽资产公司的核心价值观。而“万众一心，创变求新”正是万众员工在接轨母公司的过程中，将上汽资产公司的“新·心”文化内化为自身行为准则的体现。

创新，使万众焕发青春的活力；创新，使万众闯出了一条符合万众特色的发展道路；创新，使万众生机勃勃，昂首阔步共发展。（刘文彦）